На современном рынке продается достаточное количество вторичного жилья постройки 1950 года и раньше. Подобные жилые помещения, как правило, имеют смешанные перекрытия, что достаточно сильно осложняет ремонт таких квартир или их перепланировку. Ведь на это требуется разрешение специальных органов. Поэтому продажа данных квартир может иметь «подводные камни», и существует вероятность обмана со стороны продавца. Чтобы не стать жертвой обмана при покупке такого жилья, кое-что о несущей способности, характеристиках смешанных перекрытий и особенностях ремонта или перепланировки подробней разберем в этой статье.

Ремонт жилого помещения старой постройки

В зданиях, которые были построены до 1950 года, то есть старого фонда, присутствует деревянный или смешанный тип перекрытий, который достаточно сложно отреставрировать или отремонтировать. Смешанные перекрытия – по сути, деревянный каркас, который опоясывает металлические стержни. Вся проблема заключается в небольшой несущей способности смешанных перекрытий.

Достоверно невозможно спрогнозировать статическую нагрузку, которую они смогли бы выдержать. Но с высокой долей вероятности можно говорить о том, что они не способны выдерживать статическую нагрузку от новой бетонной стяжки, чугунной ванны или перегородки из пеноблоков. Но это в том случае, если в здании не проводился капитальный ремонт.

Еще одна отличительная особенность зданий со смешанными перекрытиями – это «разгружающие перегородки». То есть стены, которые являются подпоркой для перекрытий. Следовательно, ремонт смешанных перекрытий в таких помещениях осуществляется только с разрешения БТИ, и для этого потребуется получить новый технический паспорт с чертежами жилого помещения, согласно проведенным работам. Получение подобного разрешения стоит немалых усилий, финансовых затрат и наличия свободного времени.

Дома сталинского типа, или «сталинка»

Смешанные перекрытия в сталинских домах могут отличаться по своему типу, в зависимости от постройки жилого дома. Под народным названием «сталинка» понимают квартиры, построенные от тридцатых до семидесятых годов двадцатого столетия. Начало строительства домов «сталинского» типа было обусловлено быстрыми темпами строительства для обеспечения нужд рабочих, поэтому перекрытия делали из дерева. К концу эпохи домов «сталинского» типа перекрытия выполняли из железобетона.

«Сталинские дома» или «сталинки» характеризуются наличием очень высоких потолков, что визуально расширяет и без того немалое жилое помещение, небольшое количество несущих перегородок. Для полета дизайнерской мысли условия практически идеальны, перепланировка в «сталинке» может занять продолжительное время и привести к самым необычным результатам. Смешанные перекрытия в «сталинке» по замыслу дизайнеров можно убирать, не задумываясь о дальнейших последствиях. Поэтому при покупке дома из старого фонда в кредит, за наличные денежные средства или в ипотеку заранее ознакомьтесь с технической документацией данной квартиры и убедитесь в отсутствии перепланировки. Если же она была произведена, то необходимо убедиться в наличии разрешения соответствующих органов на данную перепланировку. В случае перепланировки в «сталинке» владелец обязан предоставить вам ее проект и техническое заключение специалистов.

Дома панельного типа

Наиболее распространенным видом многоквартирных домов в настоящее время являются панельные дома. Серий и типажей панельных домов достаточно много, но основная особенность заключена в установке сантехнического блока, который имеет массу 3500 килограмм.

Незнание конструкции такого жилого помещения и несогласованная перепланировка или ремонт может привести к тяжелым травмам. Кроме того, различные застройщики могли в свое время применять различные технологии строительства однотипных домов. Также большие различия допускаются при монтаже крыш и подвальных помещений – стены с проходными проемами или колонны, поэтому к ремонту или перепланировке высших и низших этажей нужно подходить с повышенной осторожностью и чувством ответственности.

Грамотные специалисты никогда не выдадут разрешение на ремонт (проем) в несущей стене, если в подвальном помещении опорой являются колонны. Также застройщики могли экономить на строительных материалах, поэтому зачастую встречаются подобные случаи: до 12 этажа несущие стены обладают толщиной 18 сантиметров, выше – 14 сантиметров. Помимо прочего, многие панельные дома имеют несущие стены с каналами для вентиляции. Поэтому ремонт смешанных перекрытий и перепланировка стены (образование проема) с таким видом стен запрещены. На техническую документацию панельного дома стоит обращать пристальное внимание перед покупкой такого жилья или оформлением в ипотеку.

Дома монолитного типа

Как устроены монолитные дома, и что это? В зданиях монолитного типа практически отсутствуют несущие стены, поэтому перепланировка и ремонт смешанных перекрытий в таком здании можно осуществлять, не опасаясь за несущую способность дома. Хотя подобные дома со смешанными перекрытиями встречаются довольно редко. Отличительная черта таких жилых помещений – практически полное отсутствие любых межкомнатных перегородок, поэтому дизайном квартиры и планировкой комнат можно заниматься самостоятельно с момента сдачи жилого помещения.

Дом со смешанными перекрытиями или с основательными, куплен он за наличные средства или в ипотеку – по большей части не имеет значения. Ведь главное – это чувство собственного угла. Поэтому перед приобретением собственного жилья в многоквартирном доме лишний раз уточните, как устроено это жилое здание.

А перед проведением капитального ремонта или перепланировки проявите ответственность и заполните все необходимые заявления для того, чтобы получить разработанный проект и необходимую техническую документацию. К тому же, имея на руках такие документы, впоследствии вы без труда сможете продать данную жилплощадь без лишних вопросов.

Для многих семей приобретение отдельного жилья может стать непростой задачей и проверкой уровня финансовой состоятельности. И все же нынешнее положение в строительной сфере вполне позволяет каждому тот вариант, который в наибольшей степени соответствует его материальному положению, устраивает по стоимости и срокам выполнения строительных работ.

В строительстве многоквартирных домов принято выделять четыре вида, каждому из которых соответствует определенный тип строительных материалов. Речь идет о , панельном, кирпичном и монолитном домостроении. Нередко встречаются также дома смешанного типа, где комбинируют в разных сочетаниях два или три основных вида. Различают также индивидуальное строительство и возведение многоквартирных домов.

Индивидуальное строительство: бюджетные способы

Наиболее экономичным вариантом индивидуального малоэтажного строительства сегодня считаются жилые дома каркасно-щитовой конструкции, возводить которые можно в предельно короткие сроки. Технология строительства не требует устройства мощного . На месте постройки устанавливается легкий металлический или деревянный каркас, которые обшивают готовыми . Затем сразу же следует отделка.

Дома каркасно-щитовой конструкции, в отличие от деревянных домов, практически не дают усадки.

Второй экономичный способ строительства дома предполагает использование строительных блоков. При этом в ход идут легкие и компактные современные строительные материалы, которые обладают высокими изоляционными свойствами. Такая конструкция также позволяет экономить на строительстве фундамента. Преимущества блочной постройки в том, что для ее возведения требуется минимум специальной техники.

Деревянное домостроение

Чаще всего монолитный дом представляет собой индивидуальный архитектурный проект, не имеющий отношения к массовой застройке. Такие дома отличает свободная планировка квартир, каждая из которых имеет большую площадь. Технологии позволяют строить монолитные дома с большим количеством этажей.

Монолитное домостроение относят к элитным категориям жилья. Купить в монолитном доме может далеко не каждая семья, поскольку за преимущества приходится платить. Если вы задумаете сделать перепланировку квартиры, это также потребует значительных вложений. Недостаток таких построек в том, что возводятся они гораздо медленнее панельных домов.

Кирпичное домостроение

Кирпичные дома можно встретить как в городской черте, так и за пределами мегаполисов. Здания из кирпича комфортны и технологичны. Достоинство такого жилья - в хорошей изоляции от шума. Кирпич также хорошо «дышит», этот материал прочен и отличается долговечностью. Вот только возводить дом из кирпича довольно трудно, ведь для этого необходимо в буквальном смысле сложить его из отдельных небольших элементов.

Опросы показывают, что при финансовой возможности кирпичный дом для жилья выбрали бы две трети населения. К сожалению, в жизни это позволить могут себе далеко не все, поскольку здания из кирпича имеют высшую ценовую категорию.

Активное развитие загородного домостроения привело к появлению новых строительных технологий и методик, которые зачастую комбинируют в целях снижения сроков строительства и уменьшения его себестоимости. Какие же дома смешанного типа встречаются сейчас чаще всего?

Использование смешанных технологий при малоэтажном строительстве возможно в самых разных вариантах: каркас и кирпич, каркас и газобетон, брус и кирпич, брус и каркас, пенополистирольные или щепоцементные блоки, несъёмная опалубка и кирпич... Основная цель комбинирования – целесообразность. Возводятся конструкции, способные обеспечить минимальные затраты на строительство, высокие темпы проведения работ и максимальную возможность энергосбережения при последующей эксплуатации.

В наше время в малоэтажном домостроении всё реже используется только один строительный материал, будь то кирпич или дерево. Современные технологии позволяют за счёт многослойности ограждающих конструкций создавать стены стандартной толщины (сантиметров 40), по своим теплоизоляционным свойствам не уступающие, например, кирпичным толщиной более 1м. При этом происходит значительная экономия на материалах, сроках строительства (и, следовательно, на оплате труда рабочих), а впоследствии – на эксплуатационных расходах.

Чаще всего комбинированными делают стены домов, используя от двух и более видов строительных материалов с чётко разграниченными функциональными задачами для каждого из них: несущие конструкции, утеплитель – и внешняя отделка, призванная защитить строение от негативного воздействия окружающей среды.

Дерево и бетон

Если использовать в качестве строительного материала цельные бетонные блоки, то строение будет, безусловно, очень прочным, но обладающим низкими тепло- и звукоизоляционными свойствами. Чтобы устранить этот недостаток, для кладки стен используют пустотелые блоки, которые впоследствии заполняются утеплителем. В последнее время стали выпускать блоки с фактурной внешней поверхностью (чаще всего под натуральный камень), которые применяют для возведения цокольных этажей.

Совет

Одной из новых и довольно перспективных является каркасно-брусовая технология строительства, совмещающая преимущества каркасного строения и исконно русского рубленого деревянного дома. Роль несущих элементов здесь выполняют каркас и брус.

Алексей Маркин, коммерческий директор компании «СкандиДом»

Специалисты компании «ТКДом Гатчина» имеют большой опыт строительства комбинированных домов, и в их практике часто встречаются варианты совмещения дерева и железобетона. Например, заказчик строительства трёхэтажного коттеджа в Токсово пожелал иметь цокольный этаж из железобетона, а верх строения – из дерева. В цокольной части размещены гараж и техпомещения. При строительстве другого дома на сложном рельефе почвы с перепадом высот порядка 4 метров также был использован высокий цоколь из железобетона – ещё один вариант совмещения деревянного каркаса и железных свай. Технологии использования связки дерево-металл-бетон очень часто используются в мировой практике при возведении инженерных сооружений. Металлические или бетонные основания позволяют защитить деревянные элементы от увлажнения грунта, в то время как сами деревянные балки выполняют роль несущих конструкций. Это так называемые конструкционные методы защиты деревянных конструкций от разрушений вследствие атмосферных воздействий.

Кирпич и дерево

Применение колодцевых кладок при строительстве домов из кирпича с закладкой в образующиеся полости утеплителя или заливкой пенобетона позволяет сэкономить на дорогом строительном материале, практически в два раза снизить толщину стены и значительно уменьшить нагрузку на фундамент.

Кирпич используется не только для создания несущих конструкций, но и активно применяется в различных системах наружного утепления фасадов. Например, дом из бруса, обложенный кирпичом, красивый, тёплый и долговечный. При этом он внешне ничем не отличается от кирпичного строения, но стоит гораздо дешевле. Такая комбинация применяется как в новом строительстве, так и при реконструкции зданий, что позволяет использовать положительные характеристики как кирпича, так и дерева.

Следует помнить, что в комбинированных конструкциях необходимо уделять внимание совместимости применяемых материалов. Древесина достаточно влагоёмка, подвержена гниению, поэтому плотное прилегание кирпичной кладки к деревянному срубу недопустимо. В этом случае на поверхности дерева за счёт суточных изменений температуры будет оседать конденсат, что приведёт к неизбежному появлению плесени и разрушению как самой древесины, так и цементного раствора, скрепляющего кладку. Поэтому здесь необходима воздушная прослойка между кирпичной кладкой и деревом. В нижней части кирпичной кладки оставляют вентиляционные отверстия для естественной циркуляции воздуха.

Брус и каркас

При строительстве из тонкого клееного бруса, толщина которого может быть 70мм, изнутри дом утепляют специальным материалом и зашивают широкой обрезной доской толщиной 18мм, имеющей конфигурацию бруса. В итоге как снаружи, так и изнутри такой дом выглядит как классическое строение из бруса. Но используемая технология совмещения материалов позволяет ему быть гораздо теплее своих собратьев из бруса или круглого бревна при меньших затратах на исходные строительные материалы. Он дышит, но сохраняет тепло, экономичен и экологичен. Такой вариант комбинирования даёт возможность построить дом, обладающий всеми преимуществами натурального дерева, но лишённый его недостатков.

Древесина, безусловно, является одним из самых лучших строительных материалов. Совмещение бруса и каркаса с утеплителем позволяет получить совершенно индивидуальный вариант деревянного дома с низкой теплопроводностью, внешне ничем не отличающийся от дома из полноразмерного бруса.

– Брусово-каркасная технология хороша тем, что в итоге мы получаем не каркасный дом (многие ещё не воспринимают их как капитальные строения) и не брусовой – из дорогого цельного бревна, – говорит Алексей Маркин, коммерческий директор компании «СкандиДом». – Несущие стены такого дома выполнены из бруса сечением 92?135мм, внутри которого выставляется каркас. По скорости строительства это не быстровозводимые дома, состоящие из отдельных элементов. Если брать типовой проект, ничего в нём не меняя, то за 4 месяца дом будет готов под ключ. А на монтаж теплового контура (возведение брусовой коробки, утепление, окна, двери и кровлю) потребуется всего 1,5 – 2 месяца.

Достаточно быстро собирается только сама коробка из бруса (предварительно просушенного), к ней крепится на скользящем крепеже каркас. При такой технологии строительства брусу даже не нужно давать время на усадку. Угловая пластина прочно крепится к каркасу, а со стороны, где она примыкает к брусу, у неё есть продольный вертикальный паз – получается скользящий крепёж, который даёт возможность брусу на естественную усадку без воздействия на каркасную конструкцию.

Межкомнатные перегородки в таком доме делают, как правило, тоже из каркаса, заполненного утеплителем. Специалисты «СкандиДом» используют утеплитель «Парок». Он удобен тем, что ширина листа составляет 600мм, а каркасные стойки внутри строения идут с шагом в 600мм, плюс ширина самой доски примерно 150мм – соответственно, в эти промежутки очень плотно укладывается утеплитель. Что необходимо не только для того, чтобы утеплитель не оседал, но и не образовывались мостики холода, из-за которых теоретически может выпадать конденсат: влажная среда благоприятна для образования грибка, который способен нанести существенный вред деревянной конструкции.

Три причины удорожания проекта

Чаще всего дома возводятся на монолитной плите. Она хоть и более дорогая, но более надёжная. Кроме того, в большинстве своём клиенты заказывают устройство тёплых полов с дополнительным утеплением. Всё это проще делать, чтобы не создавать особо сложных конструкций по структуре полов, на монолитной плите, толщина которой может быть 170-200мм.
Дома, построенные по брусово-каркасной технологии, используются как для сезонного, так и для постоянного проживания – это может быть и небольшой садовый домик, и комфортабельный просторный коттедж. Они очень привлекательны с эстетической точки зрения, комфортны для проживания и экономичны в эксплуатации.

Чтобы сориентироваться в ценовом диапазоне, необходимо учесть три составляющих: проект на подведение инженерных коммуникаций, рельеф и геологию.

Совет

Сборка сруба из брёвен естественной влажности позволяет значительно удешевить строительство. Не следует бояться использовать «сырое» бревно – хотя конструкция в этом случае и будет подвержена усадке, но стены не деформируются, поскольку сборка срубов малых диаметров выполняется в полном соответствии с технологией сборки обычных срубов, стены скрепляются между собой нагелями (в шахматном порядке), которые фиксируют их. В особо ответственные места (угловые конструкции или участки стен, имеющие слабую устойчивость из-за отсутствия перерубов) ставят стягивающие шпильки.

Эдуард Лежнёв,
генеральный директор АСК «Терем»

– Как правило, перед тем как начать строительство, мы рекомендуем клиентам заказать проведение геологических изысканий и топосъёмку участка для того, чтобы определиться с вертикальной разметкой и узнать объёмы земляных работ, – поясняет Алексей Викторович.
– А геологические изыскания помогут выбрать оптимальный для грунта фундамент и выяснить, необходимо ли его усиливать. Ну, а инженерная составляющая строительства – одна из наиболее дорогостоящих по затратам. Поэтому, учитывая все перечисленные факторы, затраты могут быть разными. Максимальная цена строительства – 1100 евро за 1 м2, а в среднем это 800 – 850 евро за 1 м2. В принципе, это дома эконом-класса.

Дома из брёвен малых диаметров

Очень интересна технология строительства домов из брёвен малых диаметров (100 – 120мм) – «сруб в срубе». Стены собираются сдвоенные, расстояние между осями внутренней и внешней конструкции составляет 200мм. При монтаже в пространство между стенами закладывается утеплитель – Эковата.

Такая технология позволяет строить быстро, не требует привлечения дополнительных подъёмных механизмов и тяжёлой техники. Ведь самая большая заготовка весит не более 70кг (при условии использования древесины естественной влажности), а сухое бревно ещё легче.
Преимущества комбинированного строительства из бревна в том, что многослойность стены позволяет проложить все коммуникации во внутренней полости ограждающих конструкций. Если сравнить стандартный сруб из массива диаметром 240мм и сдвоенный из тонкого бревна, то леса на первый потребуется больше, кроме того, он обойдётся дороже, чем заготовки для изготовления брёвен малах диаметров.
Внешне комбинированный дом выглядит очень привлекательно – ничуть не хуже рубленого из цельного полнометражного бревна, но стоит дешевле.

Он экологичен, а за счёт дополнительного утепления потребует гораздо меньших расходов на последующую эксплуатацию, чем обычный дом из массива дерева.

При наличии полного пакета технической документации сруб из брёвен малых диаметров может собрать даже сам застройщик.

Выбор за вами

При комбинированном строительстве возможны самые разные варианты сочетания материалов. Очень часто комбинируют камень (кирпич, железобетон) и дерево.

Цокольный этаж выполняют из камня, а сверху на него ставят деревянную конструкцию (брус, каркас). Это красиво и функционально, а за счёт того, что дерево значительно легче, снижается нагрузка на фундамент.

Сложно дать универсальный совет по поводу того, какое же сочетание материалов наиболее эффективно с точки зрения оптимизации финансовых затрат, эстетической привлекательности и обеспечения энергосбережения.
Только при наличии проекта можно сделать необходимые расчёты и провести сравнения.
В любом случае, окончательный выбор - за заказчиком, ведь именно от его финансовых возможностей, вкусов и пристрастий всё и зависит.

Текст: Марина Иванова
Консультанты:
«СкандиДом»,
АСК «Терем»,
«ТКДом Гатчина»

Дома смешанного типа. Структура такого дома состоит, как правило, из двух частей:
1. каменный первый этаж,
2. каркасный верх.
Нет однозначных за и против такой конструкции.

В данном случае первый этаж на участке строится из керамзитобетонных блоков. В них много бетона и мало керамзита.
Керамзит - маленькие глиняные вспененные шарики, которые обжигают. Внутри воздух. Похожи на кирпич. Источают ядовитые газы , которые получаются в них при высокотемпературном вспенивании. Такие материалы лучше не использовать для частных домов. Внутри блока воздушная полость. Чтобы обезопасить себя, дом нужно хорошо отштукатурить, потом отштукатурить гипсовой штукатуркой и покрасить, оббить декоративными материалами, чтобы уменьшить выделение ядовитых веществ. В таком доме нужно организовать хорошую вентиляцию . Последняя важна в любом случае, т.к. источать вредные вещества могут и другие строительно-отделочные материалы, в том числе линолеум, ковролин.
Этот блок холоднее кирпича. Снаружи его нужно утеплять не менее 10 см пенополистирола, пенопласта, хорошими мин.ватами. Далее облицовка деревом, сайдингом,...

Дома из камня считаются наиболее долговечными. Если стены хорошо утеплены снаружи, но внутри летом прохладно, а зимой тепло. Камень - это достоинство, если в таком доме проживают постоянно и недостаток, если периодически.

Измерим температуру стены снаружи и внутри при помощи перометра. На улице не утепленные стены нагрелись до 50 градусов, а внутри температура не превышала 25 при температуре воздуха до 35.

На данном объекте отсутствует вентиляция подполья , что не есть хорошо (полы сгниют лет через 5-10). Полы по традициям прошлого века. Деревянные лаги, к ним снизу подшиты доски, чтобы подшить основу для черного пола. На эти доски положат мин.вату. Также постелят пароизолирующие пленки , чтобы влага из под пола не поднималась. Все зашивается половой доской или фанерой. Такие полы будут всю жизнь дрожат.
В данном случае лучше выкопать грунт, сделать песчаную подушку . В качестве изоляции пенопласт или лучше пенополистирол . По нему сделать стяжку с арматурой из железа или пластиковой сетки .

Можно перекрыть плитами. Это несколько дорого, но плиты отвязывают пол от грунта . Стяжку можно будет делать с любыми технологиями, в том числе и с теплыми полами .

Если на деревянные полы наложить бетонную стяжку, то пластичное дерево принимает форму подвеса. Полы придется ровнять, плитка будет трескаться.

Смешанные дома имеют давнюю историю. В России над верхним каменным этажом (подклет) строился деревянный второй этаж.
Небогатые люди в Европе еще в средние века строили по каркасной технологии, заполняя каркас подручными материалами, например, глиной, перемешанной с соломой. Например, см. даже сейчас популярный фахверк.

В современной России по каркасной технологии чаще всего строится мансардное помещение. При этом не учитывают, что в Европе или Канаде климатические условия не такие суровые, как в России. В плохо утепленное мансарде жарко летом и холодно зимой. Построив верхний этаж из пенобетона или бруса, можно сделать проживание там более комфортным .

При строительстве по каркасной технологии важно обратить внимание на прочность конструкции, величину элементов конструкции.
В данном случае столбы 100х150, из них же лаги, вертикальные, горизонтальные сшитые скобами элементы, сделаны укосины (чтобы не было диагонального раскачивания). Затем эта конструкция оббивается доской либо фанерой, звукоизолируется .

В данном доме полы традиционные, из деревянных балок с подшивкой и утеплением. Недостатки каркасного домостроения - плохая звукоизоляция. Для изоляции в межэтажном перекрытии можно использовать тонкий слой песка. Это недорого и очень эффективно.

При строительстве дома в обшивке, черных полах нельзя использовать доски с наличием коры . Под корой живут короеды, которые сначала съедают кору, а потом переходят на доски.

Крышу важно утеплить , т.к. зимой она является большим источником теплопотерь, а летом нагретая крыша передает жару. Весь теплый воздух, просачиваясь сквозь щели и отверстия, оказывается наверху, в мансарде, а потом под кровлей. Если кровля плохо утеплена, то кроме теплопотерь получим обледенение крыши.

Паропрозрачная мембрана похожа на обычный полиэтилен, но отличается тем, что вода сквозь нее не проходит. Если протечка в крыше, то вода скатится вниз по пленке. А если снизу попадает влага в виде пара, то она не будет конденсироваться. Пар пройдет сквозь пленку и также скатится вниз. Таким образом пленка выпускает из дома влагу и не пускает ее в дом .

Утепление мансардной кровли :
Внизу по стропилам набивают нижнюю обрешетку из доски или фанеры. Лучше использовать дерево , а не гипсокартон, т.к. если дерево намокнет, то может высохнуть.
Далее укладывается утеплитель . Это может быть пенополистирол , который не прозрачен для пара и влаги. Влага, попав на поверхность пенополистирола скатится вниз и не намочит материал. Если уложить вату, то она, набрав воды, перестанет выполнять теплоизолирующие свойства и не просохнет. Пенополистирола должно быть минимум 20 см , иначе будут наледи, сосульки на крыше.
Стропила должны быть достаточно большими , чтобы вместить утеплитель и оставить место на продух .

Данный дом очевидно делается на продажу: площадь побольше, материалы попроще, их поменьше. Внешне такой дом делают симпатичным. В данном доме будут большие теплопотери.