Согласно п. 1 статьи 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Таким образом, если стороны в договоре не указали распределение обязанностей по поддержанию имущества в рабочем состоянии, то действует общее правило: ответственным за капитальный ремонт признается арендодатель, за текущий - арендатор. Кроме этого, арендатор обязан также поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание недвижимости.

Лицо, обязанное осуществить определенный вид ремонта, несет затраты, связанные с исполнением этой обязанности. Ни о каком возврате или ином возмещении потраченных средств не может быть и речи (п. 2 статьи 616 ГК).

Капитальный и текущий ремонт: понятие

Виды ремонта определены в Методике определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1 (методика). Вместе с тем Методика лишь поверхностно определяет виды ремонта.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также в работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Согласно Постановлению Госкомитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.1973 №279 капитальным ремонтом являются:

• замена перегородок на более прогрессивные конструкции;
• изменения полового покрытия на более прочное и долговечное;
• установка новых оконных и дверных блоков;
• частичная или полная смена труб внутри здания и прочее.

За все эти работы платит собственник.

Как правило, вопрос об определении вида работ и отнесении их к соответствующему виду ремонта иногда вызывает затруднения. В таком случае назначается судебно-строительная экспертиза.

Текущий ремонт должен проводить арендатор

Согласно Строительным нормам ВСН58-88(р) текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов содержит перечень работ, которые составляют текущий ремонт, представлен во вложенном файле:

Помимо этого имеются перечни работ по таким объектам, как:

• оконные и дверные заполнения, светопрозрачные конструкции;
• перегородки;
• лестницы, балконы, крыльца, зонты, козырьки над входами в подъезды, балконами верхних этажей;
• полы;
• внутренняя отделка;
• наружная отделка;
• вентиляция;
• водопровод и канализация, горячее водоснабжение (внутридомовые системы);
• электротехнические слаботочные устройства;
• внешнее благоустройство.

В ВСН58-88(р) имеется также раздел, который посвящен работам для нанимателей, проживающих в квартирах (арендодателей). В отличие от списка текущих работ, который похож на список работ капитального ремонта, перечень работ для нанимателей не столь большой и включает следующие работы:

• окраска потолков и стен жилых и подсобных помещений квартир, лоджий, этажерок балконов;
• оклейка стен и потолков обоями;
• окраска оконных переплетов и балконных полотен, внешней и внутренней сторон, окраска полов в жилых и подсобных помещениях, циклевка паркетных полов;
• окраска радиаторов, труб центрального отопления, газопровода, водопровода и канализации;
• окраска внешних стен из материала наймодателя для проживающих в одноэтажных одноквартирных домах.
• замена оконных, дверных и печных приборов, вставка стекол. Замена или установка дополнительных кранов, смесителей и другого оборудования, замена дверных полотен, встроенных шкафов и отделка помещений с целью благоустройства квартиры (выполняются нанимателем по согласованию с наймодателем (жилищно-эксплуатационной организацией);
• ремонт или смена электропроводки от ввода в квартиру, смена электроприборов и т.п.
• работы по улучшению отделки квартир;
• ремонт штукатурки стен, потолков, перегородок отдельными листами в помещениях жилых квартир;
• работы по переустройству и перепланировке жилых помещений согласно утвержденным в установленном порядке проектам с целью повышения уровня благоустройства по заказам нанимателей помещений;
• замена и ремонт покрытий полов.

Приложения к ВСН58-88(р) имеют рекомендательный характер, поэтому следовать им необязательно.

Капитальный ремонт проводит арендодатель

Капитальный ремонт должен включать в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Выполнение капитального ремонта и реконструкции должно производиться с соблюдением действующих правил организации, производства и приемки ремонтно-строительных работ, правил охраны труда и пожарной безопасности.

Согласно п. 1 статьи 616 ГК капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "

Ремонт нежилых помещений важен для бизнеса, поскольку такие помещения являются основными средствами для достижения прибыли. От того, насколько хорошо обеспечено их техническое и эстетическое состояние часто зависит поток клиентов, имидж организации, эффективность эксплуатации пространства, а также результативность работы персонала.

Ремонт нежилых объектов более востребован среди других видов . Как правило, это связано с их большей степенью износа. Например, если в жилых помещениях в среднем ежедневно находится от 3-х до 5-ти человек, то в офисах, торговых центрах или на складах постоянно бывает более десяти рабочих, где каждый из них хоть и в малой мере, но оставляет след своего пребывания.

Нередко коммерческие организации располагаются на первом или цокольном этажах жилого дома. Поэтому при обновлении интерьера и экстерьера в подобных организациях необходимо будет провести ремонт нежилого помещения в многоквартирном доме.

В нежилых помещениях проводятся ремонты следующих типов:

• косметический,
• капитальный,
• ремонт «под ключ».

Косметический ремонт нежилых помещений

Этот вид ремонта проводится при необходимости обновления , замены окон и усовершенствования интерьера. Косметический ремонт нежилого помещения возможно проводить без отрыва персонала от рабочего процесса. Такой ремонт подойдет в случае, если вы хотите обойтись без глобальных конструктивных изменений.

Капитальный ремонт нежилых помещений

Профессиональный капитальный ремонт нежилого помещения выполняется в основном в старых зданиях, требующих замены инженерных коммуникаций. В новых зданиях такой ремонт проводится с целью адаптировать рабочее пространство к сфере деятельности компании. В таком случае часто бывает необходимо выполнить перепланировку.

Важно знать, что существуют нормативные документы, которые предусматривают плановый капитальный ремонт нежилого здания. Это необходимо для предупреждения аварийных ситуаций в процессе эксплуатации здания, а также для обновления морально устаревших конструктивных узлов.

Ремонт нежилых помещений «под ключ»

Ремонт нежилых помещений «под ключ» подразумевает проведение подрядчиком комплексных работ – от составления и согласования проектной документации до генеральной уборки после проведения всех работ. Такой ремонт состоит из следующих этапов:

• разработка дизайн-проекта,
• разработка общей проектной документации,
• выбор и согласование отделочных и других материалов,
• проведение ремонтно-отделочных работ,
• монтаж инженерных коммуникаций,
• установка или замена дверей и окон,
• сдача в эксплуатацию.

Завершающим этапом является генеральная уборка и сдача объекта в эксплуатацию. Таким образом, заказчику необходимо только принять готовую работу.

Цена на ремонт нежилых помещений в Москве

Цена формируется с учетом таких критериев как:

• сложность работ,
• площадь помещения,
• требования к срокам выполнения работ,
• необходимость применения специальной техники.

Также конечная стоимость работ будет зависеть от выбранных вами материалов.

Перечень ремонтно-отделочных работ с указанием их стоимости находится на странице с .

Если вам необходим профессиональный ремонт от компетентных и надежных специалистов – обращайтесь к нам!

Согласно этим документам, капитальный ремонт обязан отвечать следующим условиям:

• восстановление исчерпавших ресурс составных частей(за исключением фундаментов, каркасов, несущих стен) или их замена;
• работы по улучшению эксплуатационных показателей;
• экономически обоснованная модернизация, в том числе перепланировка.

В зависимости от объема работ разделяют выборочный и полный, или комплексный, капремонт.

Первый охватывает только часть помещения, второй – его целиком. К примеру, ремонт электропроводки и замена отдельных ее частей будут являться выборочным ремонтом.

Схема успешного коммерческого предложения

Коммерческое предложение будет успешным и станет причиной сделки только в одном случае – если заинтересует потенциального заказчика. Маркетологи давно разработали успешную схему. Она состоит из 9 частей.

Договор ремонта – инструкция по заключению

В договоре должно быть прописано следующее:

Должен ли собственник платить за содержание и капремонт недвижимости?

Во 2 части 34 главы статьи 616 ГК РФ действующее законодательство прямо указывает, что оплачивать капитальный ремонт сдаваемого в наем помещения должен его владелец.

Наниматель должен поддерживать помещение в приличном состоянии и оплачивать текущий ремонт, если в этом возникнет необходимость.

Но дьявол, как известно, кроется в деталях. Разница между капитальным ремонтом и поддержанием здания в порядке текущими ремонтными работами законодательно прописана слабо.

В Градостроительном кодексе 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ сказано, какие работы должны входить в капитальный ремонт, и это все. Другой градации не существует.

Если в договоре аренды также не прописаны обязанности сторон по ведению тех или иных ремонтных работ, то этот вопрос решается по соглашению сторон или в судебном порядке.

Осуществление нанимателем здания капитального ремонта за свой счет может иметь неприятные последствия в виде увеличения суммы налогов.

Пункт 1 статьи 252 НК признает расходами в целях налогообложения прибыли исключительно законодательно обоснованные траты, к которым нельзя отнести выполнение обязанности собственника за свой счет.

В данном конкретном случае нанимателю по духу закона можно потребовать от арендодателя, пренебрегшего своими обязанностями по осуществлению ремонта, возмещения затраченных средств или соразмерного уменьшения арендной платы.

Цены на отделочные работы

На практике разброс цен на капитальный ремонт нежилых помещений очень большой.

К примеру, в Москве и области минимальные и максимальные суммы, которые просят строительные фирмы за подобные услуги, отличаются на шесть порядков.

Для областных центров самый дорогой ремонт превышает по стоимости самый дешевый в 15 раз.

Цены указаны в тысячах рублей за квадратный метр.

Будьте готовы к тому, что итоговая смета будет несколько отличаться от приведенных здесь цифр.

Точная стоимость рассчитывается, исходя из состояния помещения и требуемого объема работ, а также цены и качества материалов.

Большинство строительных фирм гибко подходят к этому вопросу, давая возможность заказчику самому выбрать, какие именно ремонтные операции будут проводиться.

В их сайты встроены онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно высчитать приблизительную стоимость требуемого набора работ.

Как ремонтировать при заключении договора аренды?

Часто встречается вариант, когда собственник сдает в аренду помещение, требующее ремонта.

В этом случае стороны могут договориться, что арендатор ремонтирует все за свои деньги и своими силами, получая за это финансовые преференции со стороны владельца.

Чаще всего это скидки по арендной плате, возможность бесплатного пользования отремонтированным помещением в течении оговоренного промежутка времени или компенсация всех расходов либо их части. В некоторых случаях выполнение ремонтных работ может быть условием для предоставления права пользования помещением.

В этом случае обязанность нанимателя по выполнению ремонтных работ приписываются в пункте «обязанности арендатора», вопросы частичного или полного возмещения средств и снижения арендной платы – в «размере арендной платы и порядке расчётов».

В пункт «Ответственность за неисполнение договора и порядок разрешения споров» также вносится информация об ответственности арендатора за неисполненный, или исполненный не в полном объеме ремонт.

Внутренняя отделка – отличительные особенности

Внутренняя отделка может проводится одновременно с реконструкцией, но это не обязательно.

Некоторые считают, что эти два понятия обозначают одно и то же, но это не так. Разница принципиальная.

От капитального ремонта работы по внутренней отделке отличаются тем, что при них не осуществляется восстановление или замена изношенных частей и коммуникаций. А от перепланировки – тем, что несущие стены не затрагиваются.

Чаще всего внутренняя отделка меняет только внутренний облик помещения.

Реконструкция в многоквартирном доме

Определяет реконструкцию любого объекта капитального строительства, как любое изменение самого объекта или его частей. Разница между жилыми и нежилыми помещениями не упомянута.

Однако на практике при реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме есть свои особенности:

1. стены, на которых держатся межэтажные перекрытия, переноситься или меняться не должны. Несоблюдение этого условия превращает реконструкцию в перепланировку.
2. Если в результате работ площадь помещений общедомового пользования изменится, необходимо получить согласие всех собственников жилья в этом доме на проведение работ.

Согласование с планом БТИ

Перепланировку нежилого помещения потребуется согласовать и с планом БТИ.

Это документ, который представляет собой схематический план помещения, на котором отмечены стены, дверные и оконные проемы, балконы, перегородки, сантехническое, вентиляционное и газовое оборудование, включая плиты.

После проведенных работ потребуется внести изменение в этот план. Для этого нужно обратиться в местный БТИ и предоставить туда разрешение на перепланировку и акт о завершенной перепланировке. Спустя положенное время вам выдадут новые техпаспорт и план БТИ.

Порядок получения согласия владельцев квартир

Согласно п/п.6 п.7 ст.51 ГК , описывающего реконструкцию как изменение параметров, частей или качества, и п.2 ст.40 ЖК РФ, регламентирующего процедуру, для получения законного права на любую реконструкцию необходимо заручиться согласием всех собственников данного объекта капстроительства.

Статья 40. ЖК РФ Изменение границ помещений в многоквартирном доме.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

   Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Где выгоднее заказать архитектурное проектирование?

Проект, по которому будет производиться реконструкция, можно создать своими силами.

Однако лучшего результата можно достичь, если заказать архитектурное проектирование в отделе проектного бюро.

Это тем более выгодно, что многие фирмы берут на себя все проектно-строительные работы, начиная от выработки архитектурной концепции и заканчивая дизайном.

Более того – в пакеты услуг часто входит оформление всех документов для согласования и получения разрешения на перепланировку и реконструкцию. Цены на эти услуги начинаются от 200р за кв.м.

Где лучше делать дизайн-проект?

Дизайн также можно спроектировать своими силами или заказать. При этом возможны следующие варианты.

Как следует из статьи, путь от найма нежилого помещение до итоговой реконструкции его под свои нужды не так и долог.

Его можно пройти силами одного человека, а можно поручить сторонним организациям, сэкономив таким образом время и силы.

Сегодня очень активно развивается предпринимательство. Расширяются крупные сети, открываются новые офисы, филиалы. Однако перед началом работы необходимо создать подходящие условия для сотрудников и оборудования. Но не у работников, ни у начальства нет времени заниматься преображением. Для этого существуют специалисты. Большинство бизнесменов игнорируют повреждения, которые никуда не исчезают, тем самым продлевая время ремонта. К счастью, сегодня множество компаний предлагают услуги капитального ремонта нежилых помещений . Выделить среди кандидатов достойных сложно. РемонтВМСК занимает лидирующие позиции на рынке ремонтных услуг. Наша организация уже на протяжении долгого времени продолжает радовать своих клиентов качеством и оригинальными дизайнами. Заказывая ремонт у нас, вы забудете о починках надолго, занимаясь эффективными делами, способствующими процветанию бизнеса.

Преимущества РемонтВМСК

В нашей организации всегда множество претендентов на вакансию. Из всех мы отбираем лучших. Наши сотрудники периодически обучаются у лучших преподавателей, повышая квалификацию. Разносторонний профиль работы помогает набрать опыт быстрого нахождения подхода к решению проблемы любой сложности и объема. Специалисты могут предложить много различных оригинальных дизайнов, которые увеличат эффективность производства, наладят внутреннюю дружественную атмосферу коллектива.

Специалисты работают с высококлассными материалами от производителей. Весь представленный выбор без наценок. Весь широкий ассортимент обладает прекрасными характеристиками. Наделен повышенной устойчивостью к влаге, резким перепадам температуры, механическим и атмосферным воздействиям, отличается прочностью, долговечностью. Помимо основы, работники применяют специальные дополнительные обработки. Безвредные компоненты улучшают внешний вид и срок службы конструкций. Все средства имеют сертификаты высокого качества и экологической безопасности.
В процессе ремонтники применяют высококлассную технику и проверенные удобные инструменты. Современное оборудование значительно ускоряет и облегчает процесс.

Добросовестность выполнения капитального ремонта нежилого помещения доказывают позитивные отзывы клиентов, многочисленные грамоты и благодарственные письма. После завершения сотрудничества вы тоже сможете поблагодарить рабочих.

Последовательность работы

Компания с удовольствием создает удобства для клиентов. Заказать услугу, можно не выходя из дома. Для этого всего лишь нужно заполнить заявку на нашем официальном сайте. Менеджер созвонится с вами в ближайшее время, уточнит детали и договорится о встрече. Специалист выедет на место в оговоренное время для предварительного оценивания. Работники самостоятельно точно замеряют нужный объем материалов, что позволяет избежать излишек.

После этого разрабатывается несколько проектов. Опытные профессионалы подскажут лучший вариант, который будет способствовать увеличению продуктивности. Проектирование наглядно покажет вид после капитального ремонта нежилого помещения .

Затем лучшие юристы составляют взаимовыгодную сделку. В ней будут указаны сроки, которые мастера никогда не нарушают, наоборот, стараются все выполнить раньше. Также рабочие могут выходить по праздникам и выходным, что ускорит процесс.

Рассчитывается приблизительная смета. Итоговая цена редко различается с начальной. Случиться это может лишь по причине внесения изменений в проект. Кстати, вы самостоятельно можете посчитать ориентировочную стоимость услуги. Но при этом стоит понимать, что точные цифры назовет только профессионал после осмотра площади.

Весь пакет документов обязательно согласовывается и подписывается клиентом.

После формальностей подготавливается поэтапный план, по которому будут действовать работники. Каждая стадия проверяется руководителем. Бригада руководствуется законодательством Российской Федерации, установленными строительными стандартами и правилами. Для начала выносится мебель и техника. После завершения все расставляется по местам и выносится мусор.

Мы работаем во всех районах Москвы и МО:

Центральный административный округ ЦАО:
Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский,Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка.

Северный административный округ САО:
Аэропорт, Беговой, Бескудниковский, Войковский, Головинский, Дегунино Восточное, Дегунино Западное, Дмитровский, Коптево, Левобережный, Молжаниновский, Савёловский, Сокол, Тимирязевский, Ховрино, Хорошёвский.

Северо-Восточный административный округ СВАО:
Алексеевский, Алтуфьевский, Бабушкинский, Бибирево, Бутырский, Лианозово, Лосиноостровский, Марфино, Марьина роща,Медведково Северное, Медведково Южное, Останкинский, Отрадное, Ростокино, Свиблово, Северный, Ярославский.

Восточный административный округ ВАО:
Богородское, Вешняки, Восточный, Гольяново, Ивановское, Измайлово Восточное, Измайлово, Измайлово Северное, Косино Ухтомский, Метрогородок, Новогиреево, Новокосино, Перово, Преображенское, Соколиная гора, Сокольники.

Юго-Восточный административный округ ЮВАО:
Выхино-Жулебино, Капотня, Кузьминки, Лефортово, Люблино, Марьино, Некрасовка, Нижегородский, Печатники, Рязанский, Текстильщики, Южнопортовый.

Южный административный округ ЮАО:
Бирюлёво Восточное, Бирюлёво Западное, Братеево, Даниловский, Донской, Зябликово, Москворечье-Сабурово, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Нагорный, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Царицыно, Чертаново Северное, Чертаново Центральное, Чертаново Южное.

Юго-Западный административный округ ЮЗАО:
Академический, Бутово Северное, Бутово Южное, Гагаринский, Зюзино, Коньково, Котловка, Ломоносовский, Обручевский, Тёплый Стан, Черёмушки, Ясенево.

Северо-Западный административный округ СЗАО:
Внуково, Дорогомилово, Крылатское, Кунцево, Можайский, Ново-Переделкино, Очаково-Матвеевское, Проспект Вернадского, Раменки, Солнцево, Тропарёво-Никулино, Филёвский парк, Фили-Давыдково.

Западный административный округ ЗАО:
Куркино, Митино, Покровское-Стрешнево, Строгино, Тушино Северное, Тушино Южное, Хорошёво-Мневники, Щукино. Зеленоградский административный округ ЗелАО: Крюково, Матушкино, Савёлки, Старое Крюково